Gayrimenkul hukuku uzmanları, ev satın alma sürecinde içinde kiracı bulunan mülklerle ilgili tarafların hak kaybına uğramaması adına yasal takvimin adeta bir saat gibi işletilmesi gerektiği konusunda uyarıyor. Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) ilgili maddelerine göre yeni mülk sahibinin izlemesi gereken iki aşamalı zorunlu rota şu şekilde şekilleniyor:
İlk Aşama: 1 Aylık İhtar Süresi Kaçırılmamalı
Yeni malik, tapuyu üzerine aldığı tarihten itibaren en geç 1 ay içinde konutu boşaltması talebiyle kiracıya yazılı bir ihtarname göndermek zorundadır. Hukuki geçerlilik ve ispat kolaylığı açısından bu bildirimin genellikle noter aracılığıyla yapılması şart koşuluyor. Gönderilecek ihtarnamede; konutun yeni sahibinin kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer yakınlarının konut ihtiyacı için kullanılacağı açıkça ve samimi bir dille belirtilmek durumundadır. Bu 1 aylık ihbar süresinin geçirilmesi, yeni malikin bu özel maddeye dayanarak hızlı dava açma hakkını o dönem için tamamen ortadan kaldırıyor.
İkinci Aşama: 6 Aylık Zorunlu Bekleme Süresi
Noterden çekilen ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesinin ardından, yasal kronometre dönmeye başlıyor. Yeni ev sahibinin mahkemeye başvurarak tahliye davası açabilmesi için tapu devrinin üzerinden tam 6 ayın geçmesini beklemesi emrediliyor. Hukuk sistemimiz, kiracının apar topar ev bulma telaşına düşmesini ve ani mağduriyetler yaşamasını engellemek adına bu 6 ayı bir "toparlanma ve ikame konut bulma süresi" olarak kiracıya yasal bir güvence olarak sunuyor.
Eğer yeni ev sahibi sabırsız davranıp bu 6 aylık süre tamamlanmadan adliyenin yolunu tutar ve tahliye davası açarsa, mahkemeler davanın esasına (yani ihtiyacın gerçek olup olmadığına) hiç bakmaksızın, "usul eksikliği ve erken açılan dava" gerekçesiyle dosya hakkında doğrudan red kararı veriyor. Bu durum ev sahibine hem ciddi bir zaman kaybı hem de dava masrafları ile karşı vekalet ücreti olarak maddi külfet yüklüyor.
