Ancak içerideki ortaklardan birinin payını dışarıya satmasıyla başlayan "önalım" (şufa) krizlerinde kurallar tamamen değişiyor. Anayasa Mahkemesi, pay almak isteyen eski ortağın mahkeme kararıyla fiyat belirletme lüksünü elinden alan tarihi bir kararı duyurdu.
Mahkeme Fiyatlamasına Büyük İptal
Ortak olduğunuz bir fabrikanın yanındaki arazide, paydaşınız hissesini bir yatırımcıya sattığında, siz yasaların size verdiği öncelik hakkını kullanarak o hisseyi almak isteyebilirsiniz. Ancak yakın zamana kadar Kocaeli adliyelerinde bu iş şöyle çözülüyordu: Hakim arazinin güncel piyasa değerini hesaplatıyor, siz de o parayı yatırıp tapuyu alıyordunuz. AYM, bu kuralın anayasanın kalbinde yatan mülkiyet hakkına açıkça bir müdahale olduğuna karar vererek iptal düğmesine bastı.
Ticaretin Doğasında Serbest İrade Var
Kocaeli gibi ekonominin tıkır tıkır işlediği bir kentte, alıcı ile satıcı masaya oturup pazarlıkla bir fiyatta anlaşıyorsa, devletin buna sonradan farklı bir fiyatla müdahale etmesi büyük mağduriyetler yaratıyordu. Anayasa Mahkemesi gerekçeli kararında çok insani bir noktaya değindi: Satış sözleşmesindeki şartları mahkeme kararıyla değiştirmek, dışarıdan iyi niyetle yatırım yapan üçüncü kişiyi vuruyor. Hakim düşük bedel belirlediğinde yatırımcı zarar ediyor, yüksek bedel belirlediğinde ise haksız kazanç doğuyordu. Artık insanların el sıkıştığı rakamlar hukukun temelini oluşturacak.
Uygulama İçin Geri Sayım: 9 Ay
Kocaeli gayrimenkul dünyası bu yeni döneme hemen yarın uyanmayacak. Yüksek Mahkeme, iptal kararının yürürlüğe girmesi için Resmi Gazete'deki yayım tarihinden itibaren 9 ay sonrasına gün verdi. Bu süre, piyasanın yeni duruma adapte olması ve yasal boşluk doğmaması için kritik bir mola anlamına geliyor. Dokuz ay sonra eski kurallar tamamen rafa kalkacak.
Güvenli Yatırımın Önü Açılıyor
Bu iptal kararı, aslında sadece hissedarları değil, Kocaeli'de yatırım yapmak isteyen ama "Acaba başıma iş alır mıyım?" diye korkan sermaye sahiplerini de yakından ilgilendiriyor. Hisseli bir tapuya girmek eskiden mayın tarlasında yürümek gibiydi. Eski ortakların mahkeme yoluyla mülkü elinizden farklı bir fiyata alması riski ortadan kalkıyor. Mahkemelerin belirlediği belirsiz rakamlar yerine, alıcı ve satıcının gerçek iradesi korunarak, tapu siciline olan güven yeniden tesis ediliyor.
