Kentsel dönüşüm uygulamalarına ilişkin karar alma ve uygulama süreçlerinde değişikliğe gidildi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 6306 sayılı Kanun’un uygulama yönetmeliğinde yapılan düzenlemenin Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdiğini açıkladı.
Yeni düzenlemeyle birlikte, riskli yapıların bulunduğu parsellerde kentsel dönüşüm sürecinin başlatılması için maliklerden birinin başvurusu yeterli olacak. Bu talep üzerine tüm hak sahipleri toplantıya davet edilecek ve dönüşüm süreci resmen başlatılacak. Toplantılarda, hisseleri oranında salt çoğunluğun sağlanması karar alınması için yeterli sayılacak. Alınan kararlar tutanak altına alınacak, karara katılmayan maliklere ise usulüne uygun şekilde bildirim yapılacak.
Toplantı Süreci Nasıl Başlayacak?
Yönetmelikle birlikte toplantı sürecine ilişkin usuller de değiştirildi. Riskli yapıların bulunduğu parsellerde, maliklerden yalnızca birinin talepte bulunması toplantı sürecinin başlatılması için yeterli olacak. Toplantı çağrısı; muhtarlıkta, bina girişinde ilan edilerek, noter aracılığıyla ya da elektronik tebligat yoluyla yapılabilecek. Toplantı çağrılarının, ilan tarihinden itibaren en az 15 gün süreyle duyurulması gerekecek.
Uzlaşma Sağlanmazsa Paylar Satışa Çıkacak
Salt çoğunlukla alınan karara katılmayan maliklere bildirim yapılacak. Tebligatın ardından 15 gün içinde uzlaşma sağlanamaması halinde, itiraz edenlere ait arsa payları; rayiç bedelin altında olmamak kaydıyla açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara sunulacak. Paydaşlar arasında satışın gerçekleşmemesi durumunda ise söz konusu paylar, TOKİ, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ya da ilgili idare tarafından satın alınabilecek.
Kararlar Hangi Çoğunlukla Alınacak?
Yeni düzenleme ile birlikte, daha önce aranan nitelikli çoğunluk şartı kaldırıldı. Buna göre; binanın yıkılması, yeniden yapılması, kat karşılığı projeler, parsel birleştirme, hisse satışı ve gelir paylaşımı gibi işlemler için paydaşların salt çoğunluğunun kararı yeterli olacak. Kararlar, hisseleri oranında maliklerin katılımıyla alınacak ve tutanak altına alınacak.
Uzlaşma Olmazsa Satış Yolu Açılacak
Salt çoğunlukla alınan karara rağmen uzlaşmaya katılmayan hak sahiplerinin payları, açık artırma yöntemiyle diğer paydaşlara satışa sunulabilecek. Satış işlemi, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından belirlenen rayiç bedelin altında olmayacak. Paydaşlar arasında satışın gerçekleşmemesi halinde ise riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında bulunan paylar; Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, ilgili idare ya da TOKİ tarafından satın alınabilecek.
Satış Gerçekleşmezse Kamu Devreye Girecek
Açık artırmada diğer paydaşlar tarafından alıcı çıkmaması durumunda, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili idare söz konusu payları bedelini ödeyerek satın alabilecek. Böylece dönüşüm sürecinin kesintiye uğramaması amaçlanıyor.
Arsa Satışında Kamuya Öncelik Tanınacak
Riskli yapının yıkılmasının ardından taşınmazın arsa haline gelmesi ve satışına karar verilmesi durumunda, arsa payları öncelikle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili kamu kurumlarına teklif edilecek. Kamu kurumlarının satın almayı tercih etmesi halinde, hak sahipleriyle konut veya iş yeri sözleşmesi yapılabilecek.
Zemin Uygun Değilse Alternatif Parsel Uygulanabilecek
Yeni düzenleme, zemin yapısı veya afet riski nedeniyle aynı parselde yapılaşmanın mümkün olmadığı durumlar için de alternatif bir yol öngörüyor. Bu kapsamda, imar hakkı aktarımı yoluyla yeni yapı başka bir parselde inşa edilebilecek. Malikler, haklarını belirlenen yeni parsel üzerinden kullanabilecek.
Parsel Birleştirme ve Teminatlarda Yeni Kurallar
Birden fazla parselin birleştirilmesi için, her parselde hisseleri oranında salt çoğunluk kararı yeterli olacak. Ancak riskli yapı bulunan parsellerle birlikte değerlendirilecek boş parseller için oy birliği şartı aranacak.
Öte yandan, 1 Ocak 2024’ten sonra alınan yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatlar, müteahhitlerin talebi halinde yüzde 6 oranına göre yeniden düzenlenebilecek.
